Q&Q Farming
“Ook benieuwd naar uw mogelijkheden in het buitenland? Neem dan contact op met ons kantoor. We staan u graag te woord met nadere informatie.”
Verenigde Staten smeekt om groei melkproductie. Bekijk hier de video

Column

Column

Reken aan vastgoed

Al vaak hebben we de laatste jaren berichten in de media zien passeren over alle noodzakelijke wijzigingen in de taxatiewereld. Het is zeker niet altijd met het grootste gejuich ontvangen bij onze leden en onze klanten, maar nood breekt wet. De incorrecte taxatiepraktijken die door een kleine groep minder getalenteerde personen uitgevoerd werden in het verleden, hebben gedwongen om het systeem grondig aan te pakken. Het heeft veel voeten in aarde gehad en er is hard gewerkt om een solide structuur te creëren voor het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

REV-titel

Maar één ding staat vast. De hele nieuwe opzet van de taxatiesystematiek heeft er wel toe geleid dat de rapporten veel gefundeerder geworden zijn en de gecertificeerde taxateur de inhoud volledig dient te kunnen verklaren. En dit alles op basis van de taxatierichtlijnen van de EVS en/of IVS. Naast deze verplichting bestaat er ook nog de mogelijkheid om de befaamde REV- en/of RICS-titel te behalen. Via een onafhankelijk assessment wordt bepaald of de gecertificeerd taxateur de verplichte richtlijnen van TEGoVA goed beheerst en weet toe te passen om in aanmerking te komen voor de REV-titel. Als voorzitter van de sectie agrarisch vastgoed pleit ik er bij onze VBO-leden dan ook voor deze titel te behalen om hun meerwaarde aan te tonen.

Vastgoedrekenen

De inhoud en opzet van het taxatierapport kan de laatste jaren dan wel zoveel verbeterd zijn, het staat of valt met het toepassen en begrijpen van de juiste berekeningsmethodiek bij de waardebepaling. Vastgoedrekenen, zoals het ook wel wordt genoemd. Voor het bedrijfsmatig vastgoed is het al sinds langere tijd mogelijk om via gevalideerde modellen de waarde van het te taxeren object toe te passen. Ik zal u de benamingen van deze modellen besparen. In mijn werkterrein van het agrarisch vastgoed gaan we daar op termijn ook naar toe.

Dit neemt natuurlijk niet weg dat ik als gecertificeerd REV-taxateur wel alle ins en outs van het model en de achterliggende berekeningen moet begrijpen. Het simpel invullen ervan kan en mag dus zeker niet de bedoeling zijn. Als taxateur ben ik ook verantwoordelijk voor het geen er genoteerd wordt in het rapport met daarbij de bijbehorende onderbouwingen van de bepalingsmethodieken. Foute weergave van de marktwaarde kan structurele gevolgen hebben voor de opdrachtgever, waarvoor ik als taxateur verantwoordelijk ben.

Bittere noodzaak dus dat ik me steevast blijf verdiepen in de berekeningen aan het vastgoed en middels permante educatie mijn niveau op peil blijven houden. Dit jaar zijn er landelijk een aantal cursussen gepland zijn over dit specifieke thema. Verhoging van de professionaliteit van de taxateur stopt namelijk nooit.

Hans Peters

MSc REV RM RT

Voorzitter Sectie Agrarisch Vastgoed

 

Derogatiegebonden

De melkveehouderij heeft de laatste jaren steeds blootgestaan aan nieuwe regels en veranderende wetgeving. Van mestverwerking naar melkveefosfaatreferentie en grondgebondenheid en nu, na een jaar uitstel, ook nog een fosfaatrechtenstelsel in 2018. Dit alles met het doel om de derogatie te behouden. Teveel enthousiaste melkveehouders in een te klein land. Rust en ruimte creëren mogelijkheden en dat is precies wat we missen in ons kikkerlandje, waardoor we steeds opnieuw in onmogelijke situaties terechtkomen. Voor diegenen die toch hier ondernemer willen en kunnen blijven, zal het passen en meten worden met de nieuwe wetgeving. Een x-aantal kunnen hun heil zoeken in het buitenland en anders is stoppen nog de enige optie. 

Door te lang niet ingegrepen te hebben, moest er acuut aan de noodrem getrokken worden en zijn ingrijpende maatregelen ingevoerd. Met het fosfaatreductieplan en de voorgestelde opkoop en/of boeteregeling valt nog maar te bezien of we het uiteindelijk gaan winnen van Europa. Door de afwijzing van het plan voor de invoering van de fosfaatrechten in 2017 door de Europese Commissie en daardoor de latere invoering per 1 januari 2018 hangt de derogatie inmiddels aan een zijden draadje.

De invoering van de fosfaatrechten leidt tot een wijziging van de Meststoffenwet. De varkens- en pluimveerechten kennen we inmiddels al jaren en zijn voor de agrarische sector een algemeen goed geworden. De aangenomen wet voor de fosfaatrechten sluit hierbij in hoofdlijnen redelijk aan op en is op zich niet vernieuwend. Het is een compact stuk wetgeving, waarbij nooit alle wensen ingewilligd kunnen worden. Kijk alleen al naar de knelgevallenregeling. En in hoeverre is de generieke korting op de fosfaatrechten geen ongeoorloofde regulering van het eigendom?

Mede door de lage melkprijzen van de afgelopen jaren zagen we een exorbitante toename van de melkaanvoer. Het jongvee was al voorgesorteerd en stond in de startblokken om ook hun bijdrage te gaan leveren. Gelukkig is de melkprijs de laatste weken aan een flinke opmars begonnen. Met de verplichte reductie in melkaanvoer is een hogere melkprijs daarbij zeker gewenst om daarmee ook de liquiditeitsbehoefte weer op peil te krijgen en vooral te behouden.

Kunnen we stellen dat we weer terug bij af zijn? Bij een uitbreiding van een melkveebedrijf zijn een aantal opties mogelijk, maar het investeringsniveau en daarmee het verdienmodel zijn wederom goed door elkaar geschud. De Melkveewet, de algemene en bijzondere mestverwerkingsplicht en nu ook de fosfaatrechten zullen toch hun weerslag gaan geven op de grondprijzen. Bekend is inmiddels dat we ook in de melkveehouderij een versnelde sanering zullen gaan zien, waar de eerste tekenen al zichtbaar van zijn. Extra aanbod, al dan niet verplicht, en een moeizame vastgoedmarkt zullen debet zijn aan de prijsvorming.

En hoe nu verder? Het is moeilijk acteren als er nog zoveel onduidelijkheden zijn. Om nog maar niet te spreken over de garantie voor het behoud van de derogatie. Als naar alle verwoede pogingen en wetgeving er toch door de Europese Commissie een rode streep doorgezet wordt, zal dit voor een aantal melkveehouders de nekslag zijn.

Geen keus dus! Schouders eronder en vechten voor het behoud van de derogatie.

Hans Peters
Voorzitter sectie agrarisch vastgoed VBO-makelaar

 

Commissie Nijpels & Co.

Het is 18 februari 2016 als de brief van onze Staatssecretaris van Economische Zaken Martijn van Dam bij ons allen op deurmat valt. Er is opnieuw een commissie in het leven geroepen voor de veehouderij. De Commissie voor de toekomst van de Veehouderij moet zorgen voor een betere maatschappelijke inbedding van de intensieve veehouderij. Maar de e Commissie Nijpels bestaat uit een zestal leden die geen van allen een rechtstreekse binding hebben met de veehouderijsector. Desondanks moet de commissie deze zomer met voorstellen komen.

De Commissie Nijpels is niet de eerste commisssie die zich over de veehouderij moet buigen. De afgelopen jaren passeerden de Commissie Alders gevolgd door de Commissie Van Doorn reeds de revue. Ook zij hadden de opdracht aanbevelingen te doen voor een gezonde, veilige en gewaardeerde veehouderij.

Motor van de economie

De redenen van Van Dam voor het instellen van de commissie zijn zeker niet verkeerd. De Nederlandse agrarische sector heeft zich ontwikkeld tot een wereldspeler. Dat blijkt wel uit de tweede positie op het gebied van agrarische export. De sector is ook een ware motor voor de economie. Ze is toonaangevend waar het gaat om innovatiekracht en het ontwikkelen van nieuwe kennis. En last but not least, ze kan– met het oog op de groeiende wereldbevolking –een bijdrage leveren aan de wereldwijde voedselzekerheid. En toch wringt de schoen. Door de vraagstukken over het dierenwelzijn en het milieu staat de maatschappelijke waardering onder druk. De commissie moet daarom niet alleen met concrete voorstellen komen voor het verbeteren van de economische perspectieven, maar juist ook met voorstellen voor verdere verduurzaming en voor versterking van het maatschappelijk draagvlak.

Geen agrariërs

Echter: over input van de mensen die dagelijks met deze vragen te maken hebben, wordt met geen woord gerept. Aan degenen die met hun voeten in de klei staan, wordt niet gevraagd om een standpunt of een visie. Je vraagt je toch af wat daarvan de reden is. En stiekem erger ik me daar natuurlijk ook aan. Ben ik misschien toch nog te veel agrariër? Het zou kunnen. Maar ik ben gelukkig niet de enige, zo is inmiddels gebleken. Albert Jan Maat, voorzitter van de LTO, sloeg wat mij betreft de spijker op zijn kop toen hij stelde: ‘Het is over u, maar zonder u. Dit is regentisme.’

Gelukkig heeft commissievoorzitter Ed Nijpels dat zelf ook ingezien en heeft hij – samen met de LTO – het verzoek ingediend om de adviesaanvraag onder de vlag van de SER uit te laten voeren. Een goede zaak: zo kunnen de afgevaardigden van de veehouderijsector hun inbreng leveren als dat verzoek hun bereikt. Ze zitten in elk geval aan dezelfde tafel. Maar garanties biedt dat alles natuurlijk niet.

Het tijdspad tot de zomer is inmiddels half verstreken. Er zal ongetwijfeld heel hard worden gewerkt aan het front van de Commissie, maar het is akelig stil in de media. Welke voorstellen zullen op tafel komen? En wanneer? Gezien de voorspellingen dat we een lange, warme zomer tegemoet gaan, gaat dat waarschijnlijk nog wel even duren. Misschien concluderen de commissieleden wel dat het hoog tijd is voor een nieuw ministerie voor onze prachtige agrarische sector. Maar wellicht is hier de wens de vader van de gedachte...

 

Meer vrijheid en meer rendement graag!

Hebben we het in Nederland uit de hand laten lopen met onze grote hoeveelheid wet- en regelgeving? Of zijn we juist te laat begonnen en is de situatie in de melkveehouderij nu te ver doorgeschoten? Hadden we eerder moeten ingrijpen, zodat Nederlandse boeren hun heil niet in het buitenland hoeven te zoeken? Als je in de Midwest van de Verenigde Staten gaat kijken, zou je het wel gaan denken. Houden we hier in Nederland nog wel boeren over, als de ontwikkelingen zo verder gaan?

In de staten van de Midwestern United States (de staten die ten noorden van het midden liggen) vormt de agrarische sector een van de pijlers van de economie en van de samenleving. Dat geldt vooral voor staten als Wisconsin en Michigan, maar ook in Ohio en Indiana bieden veel kansen: de ruimte lijkt oneindig. Termen als ‘melkveewet’ of ‘mestplafond’ zijn in deze staten onbekend. Dat betekent niet dat een onderwerp als mestplaatsing hier geen onderwerp van gesprek is. Wie gaat praten over financiering van een boerenbedrijf, krijgt te maken met eisen en afspraken én met wet- en regelgeving; ongeacht of de agrariër voldoende grond in eigendom of pacht heeft. Het is beslist niet allemaal ‘vrijheid – blijheid’!

Een gesprek met het ministerie van Landbouw in Wisconsin bevestigt die stelling. Wetten en regels zijn er ook hier, maar de overheid zet wel alle zeilen bij om de zuivelproductie te laten groeien. Dat is dan ook goed te zien aan de ontwikkeling van de melkveebedrijven: boeren hebben in dit land duidelijk meer vrijheid én het rendement is aanzienlijk hoger.

Emigreren?

Dat is natuurlijk ook de reden dat Nederlandse boeren al sinds jaar en dag hun heil in het buitenland zoeken als het de wetten en regels in ons kleine Nederland te zeer gaan knellen. Het is goed dat er regels zijn, bijvoorbeeld op het gebied van mestverwerking, maar veel boeren ervaren de vergaande regelgeving als benauwend. De column over het mestplafond in het augustusnummer van de Vastgoed Adviseur gaf daarvan een aantal schrijnende voorbeelden. Voor een aantal melkveeboeren wordt het vrijwel onmogelijk om hun bedrijf voort te zetten als de bureaucratische regels te ver worden doorgevoerd.

Emigreren dus? Die stap past niet bij alle agrariërs, maar de mogelijkheden van een bedrijf in het buitenland zijn het onderzoeken zeker waard. Dat kan in feite maar op één manier: zelf gaan kijken. Dat is dan ook de reden waarom we begin oktober jl. met een aantal potentiële emigranten in de Midwest waren. Kijken en vergelijken is het motto. Foto’s en films zijn altijd mooier dan de werkelijkheid. En met een film kun je geen ‘thuisgevoel’ kweken. De studiereis voor volgend jaar staat al gepland. Want boeren willen hun vak uitoefenen, en al die bureaucratie blijft knellen…

Hans Peters
Bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

 

Kennisbijeenkomsten: ook essentieel voor agrarisch makelaars en taxateurs

Bijeenkomsten met vakgenoten vergen tijd, maar zijn essentieel voor het functioneren. Het delen van kennis en het uitwisselen van ervaringen zijn ook voor makelaars en taxateurs in agrarisch vastgoed van het grootste belang. Daarvan is de sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar zich terdege bewust. Daarom werd aan de Algemene Ledenvergadering (ALV) van 4 maart jl. een permanente educatie bijeenkomst en een informatiebijeenkomst ‘Grenzen aan de groei’ gekoppeld.

De REV-titel was een belangrijk onderdeel van het ochtendprogramma. Het geeft voldoening om te zien dat ook bij agrarisch makelaars en taxateurs de belangstelling voor de titel van Recognised European Valuer (REV) toeneemt. VBO Makelaar heeft sinds het najaar van 2013 het recht om namens TEGoVA deze titel uit te reiken aan haar leden. Zoals bij alle nieuwe ontwikkelingen riep ook deze in het begin veel vragen op. We constateren nu dat steeds meer leden van onze brancheorganisatie deze titel zien als een unieke kans om zichzelf verder te positioneren en te profileren als deskundige beroepsbeoefenaar. De kwaliteit van vastgoed(beleggingen) kan immers alleen op waarde worden beoordeeld als daar een deskundig, integer en transparant taxatierapport aan ten grondslag ligt. Uniforme, internationale standaarden bij taxaties van commercieel vastgoed (waartoe ook agrarisch vastgoed behoort) worden steeds belangrijker. Uniformiteit en transparantie zijn anno 2015 kernwoorden. De REV-titel van TEGoVA sluit aan bij dit veranderende taxatielandschap. De eisen die aan de REV-taxateur worden gesteld, zijn dan ook terecht hoog. De ALV bood onze REV-collega’s de mogelijkheid om hun ervaringen te delen met beroepsgenoten die wellicht nog aarzelingen hebben. Want het moge duidelijk zijn: het traject om deze aansprekende titel te behalen, is niet te onderschatten. En dat is maar goed ook!

Na de ALV volgde de permanente educatie bijeenkomst over Mestwetgeving. Een onderwerp dat een mooie voorzet was voor de daaropvolgende informatiebijeenkomst ‘Grenzen aan de Groei’, waarin het Groninger Verdienmodel werd toegelicht door de Natuur en Milieufederatie Groningen en een Gedeputeerde van de provincie Groningen. Agrariërs die volgens dit model werken, moeten aan een aantal specifieke eisen op het gebied van o.a. de uitstoot van ammoniak voldoen. Hiermee kunnen ze uitbreidingsruimte verdienen. Een wens die veel agrariërs koesteren, maar wetten en praktische bezwaren staan die dromen nogal eens in de weg. Zo kan de Melkveewet van eind vorig jaar een reële bedreiging vormen voor innovatie en investering in het agrarisch melkveebedrijf. Het is onze taak om onze klanten op de gevaren en mogelijkheden te wijzen, want uit het Groningen Verdienmodel kunnen we opmaken dat er wel degelijk mogelijkheden zijn; óók als een boerenbedrijf vlakbij een Natura 2000-gebied ligt. Alles draait om de aankleding van het bedrijf, de fosfaatproductie, het dierenwelzijn, de inpassing in het landschap etc. De kennisuitwisseling in Groningen heeft tot een fraai werkbaar model geleid, waarmee de maatschappij vooruit wordt geholpen.

Ook de komende tijd staat in het teken van kennisuitwisseling. Zo staan de agrarische makelaars/taxateurs dit jaar voor het eerst op de PROVADA, de beurs voor commercieel vastgoed. De data 2, 3 en 4 juni staan in mijn agenda. Kennisuitwisseling vindt ook plaats via www.vbomakelaar.nl/agrarisch. Daar delen de agrarisch makelaars/taxateurs van VBO Makelaar hun kennis over bijvoorbeeld onteigening of emigratie in zogenaamde Grondzaken journaals, die worden gerealiseerd door DCA Multimedia in Lelystad.

Hans Peters
Bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

 

Emigratie is aantrekkelijk, maar doe het via de juiste weg!

“Zijn er eigenlijk nog steeds agrariërs die gaan emigreren?” Die vraag hoor ik nogal eens. Mijn antwoord is steevast: “Zeker; al is het aantal landverhuizers in de agrarische sector aanzienlijk kleiner dan een aantal jaren geleden”. O.a. de relatief lagere verkoopopbrengsten van de Nederlandse agrarische melkveebedrijven en de financiële crisis hebben zeker bijgedragen aan de daling van het aantal emigranten.

Soms zien we dat agrariërs zich vestigen in Midden-Europese landen. Voor de echte pionier kan dat zeker aantrekkelijk zijn, maar gezinnen met kinderen zullen zich daar waarschijnlijk niet of minder snel thuis voelen. Ons bureau Q&Q Farming bemiddelt vooral voor agrariërs die een bestaan willen opbouwen in de Verenigde Staten van Amerika. Vooral de staat Wisconsin, de 'Dairy State', is populair onder Nederlanders. Daarnaast zijn we ons steeds meer aan het oriënteren op het westelijke gedeelte van Europa.

Één ding wil ik voorop stellen: je moet overal (hard) werken om een goede boterham te verdienen; ook in Amerika. De meeste aspirant-emigranten kiezen voor vestiging in het buitenland omdat ze daar met een relatief lager eigen vermogen een bedrijf kunnen opzetten. Het verwachte rendement is hoger en de toekomstmogelijkheden zijn aantrekkelijker. Nederlandse agrariërs beschikken dankzij de goede prijzen voor het onroerend goed over een startkapitaal dat in veel gevallen toereikend is voor de aankoop van een geschikt boerenbedrijf in de VS.

Volgens sommigen zou ondernemen in het buitenland aantrekkelijk zijn omdat de wet- en regelgeving hier in Nederland steeds strenger wordt. Gedeeltelijk is dat zo, maar dat is wat mij betreft geen geldige reden voor emigratie: wij zijn er niet bij gebaat dat boeren het buitenland er een potje van maken.

Een beetje thuis

Serieus geïnteresseerden nemen we – na een uitvoerige screening m.b.t. capaciteit, kwaliteit, investeringsvermogen etc. - mee op studiereis naar Amerika. We hebben dan al een concept-businessplan geschreven. In het businessplan geven we een indicatie van de te verwachten rendementen en winstmarges. Het eigen vermogen van de klant is daarbij het uitgangspunt, maar de huidige kosten in relatie tot de opbrengsten zijn natuurlijk ook een belangrijk onderdeel.

Op die manier kunnen we al een indicatie geven van de omvang van de bedrijven die we in Amerika gaan bezoeken. Dat maakt de trip westwaarts een stuk efficiënter! In Wisconsin zien onze gasten soms vee (meestal jong- en/of mestvee) buiten lopen, en dat voelt al een beetje als thuis. De USA is natuurlijk bij uitstek een immigratieland. Maar integreren moet je ook daar echt zelf doen.

Een absolute voorwaarde voor een geslaagde emigratie is wat mij betreft dat beide partners achter de plannen staan én dat je een plaats zoekt waar je je echt thuis voelt. Flexibiliteit en een flink aanpassingsvermogen zijn belangrijk, want het blijft een hele stap; óók als de voorbereiding optimaal is. En leeftijd? Die is minder belangrijk. Maar de aspirant-emigrant moet wel zó volwassen zijn dat hij met beide benen op de grond staat als hij besluit om deze stap te zetten.

Hans Peters, Register Makelaar-Taxateur te Bennekom, en bestuurslid Sectie Agrarisch Vastgoed van VBO Makelaar